Fundos imobiliários: Panorama e perspectivas do mercado logístico, artigo do Valor Investe -

Na coluna publicada no dia 03/11 no Valor Investe, foi apresentado um panorama geral sobre o setor logístico. Neste artigo, o professor Baroni fez uma análise sobre o crescimento do e-commerce no Brasil e, consequentemente, do setor logístico, citando dados coletados na Buildings quanto à absorção líquida positiva e a entrega de novas áreas do setor.

O professor Baroni destacou suas perspectivas para o médio e longo prazo, além de verificar se existe alguma motivação em específico pelos descontos significativos das cotações pressionadas no mercado secundário.

A principal premissa é a formação de investidores cada vez mais conscientes. Para isso, acreditamos que a busca por conhecimento é o caminho ideal para a evolução das técnicas e princípios de investimentos, possibilitando a tomada de decisões racionais durante a jornada rumo a independência financeira.

Obviamente, a sensibilidade ao risco é muito individual, o que vai diferir é, novamente, o conforto, o conhecimento e a experiência de cada um. Portanto, nada melhor que se aprofundar sobre determinado assunto para que os riscos sejam minimizados, uma vez que quando se conhece as derivadas de determinado ativo, você a a entender suas nuances e, averiguar se a relação entre risco e retorno é satisfatória dentro da sua estratégia.

Outro ponto a reforçar é que a indústria de FIIs possui forte relação com o PIB do país.

Se a economia do país vai bem, o mercado imobiliário tende a performar melhor, sobretudo pela maior circulação de recursos na economia – o que possibilita a expansão das operações das empresas. Ou seja, há uma busca maior por novos espaços para locação.

Contudo, o inverso também é verdadeiro, sendo corroborado pelo período de recessão que o país vivenciou em 2016, quando foi registrado o maior índice de vacância, além da diminuição de novos estoques sendo entregues.

Dessa maneira, cumpre ressaltar que o segmento logístico não opera de forma isolada do restante da economia do país. O setor faz parte de um contexto que deve ser analisado transversalmente, buscando entender todas as camadas para que as nossas decisões sejam baseadas em dados concretos e não sejam tomadas pelo efeito manada. Por isso, temos reforçado a importância do desenvolvimento dos investidores.

Considerando que o mercado não precifica com exatidão, entendemos que a hora é de dar dois os para trás para ancorar as decisões em dados factíveis.

Em primeiro lugar, vale destacar o crescimento vertiginoso do comércio eletrônico ao redor de todo o mundo. Claro, a pandemia contribuiu de forma significativa para a aceleração deste processo, uma vez que algumas regiões que antes aceitavam esperar entre uma semana a 10 dias para receber um produto, agora não aceitam mais.

É nítida a evolução do e-commerce, mas, para que isto fosse possível, o mercado logístico também teve que ser desenvolvido de forma a fomentar esse crescimento, tendo em vista que é estimado cerca de 100 mil m² de ABL para cada US$ 1 bilhão em vendas online.

Isto posto, conforme a demanda aumente, a necessidade de distribuição é expandida. Portanto, podemos dizer que frente a obrigação de atender as demandas do mercado, existe uma simbiose entre o crescimento do e-commerce e a expansão dos centros de distribuição.

Evidentemente, ainda há grande disparidade entre as regiões, uma vez que a maior parte dos galpões estão concentrados na região Sudeste. Contudo, enxergamos que na medida em que houver a elevação da demanda, haverá o desenvolvimento de galpões logísticos para supri-la.

Tanto é que, de acordo com o estudo publicado pela Buildings, o mercado logístico entregou cerca de 1,2 milhão de m² até o 3T21, com destaque para esse trimestre, com cerca de 527 mil m² entregues. Além disso, a absorção líquida tem sido positiva, o que tem reduzido continuamente a vacância física média no país, chegando a aproximadamente 10,9% de áreas vagas no período (Buildings).

Portanto, apesar das novas áreas entregues, o mercado logístico capturou boas locações no trimestre, corroborando com o bom momento em que o setor a, no que pese os desafios impostos por questões políticas e fiscais que estão impactando diretamente nas cotações dos FIIs.

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