O mercado sulista

Os dados e o perfil de empreendimentos e ocupação da região Sul do Brasil

Ainda que o mercado imobiliário corporativo brasileiro esteja mais concentrado em São Paulo e no Rio de Janeiro, na região Sudeste do país, as outras quatro regiões também são foco de atenção da pesquisa Buildings. Mas como são os mercados dessas outras localidades?

Sabemos que, por mais que exista essa centralização, as atividades em edifícios de escritórios existem em uma parte considerável das cidades brasileiras, sobretudo nas capitais dos Estados. É o caso da Região Sul, cujas capitais dos três estados que a compõe – Florianópolis (SC), Curitiba (PR) e Porto Alegre (RS) – acumulam 3.798.972 metros quadrados de estoque total (corporate e office), segundo o fechamento da pesquisa Buildings do primeiro trimestre de 2020. Contudo, apenas 540.526 metros quadrados estão em empreendimentos Corporate Classe A (A, AA e AAA). Um detalhe interessante: dentro desse universo classe A, somente Curitiba possui empreendimentos triple A, sendo três torres de um mesmo complexo.

Em partes, essa predominância está relacionada à certa estabilidade de mercado. Em Florianópolis, não foi registrado novo estoque desde o segundo trimestre de 2017; em Porto Alegre, desde o terceiro trimestre de 2018; e, em Curitiba, desde o quarto trimestre de 2018. Esses dados, juntamente com o controle de vacância do mercado, faz com que o estoque seja composto por empreendimentos mais antigos. Ou seja: enquanto em São Paulo, por exemplo, os empreendimentos são construídos para atender projeções de demanda (que nem sempre se concretizam), os mercados dessas cidades parecem esperar a demanda para construir, aproveitando, também, os espaços que já existem, ainda que com classificações mais baixas.

Tabelas – Indicadores Corporate, Corporate Classe A e Office das cidades de Curitiba, Porto Alegre e Florianópolis

Empresas e ramos de atividade

Por ser um mercado menor, obviamente a região não possui muitas movimentações. Ainda assim, existem grandes empresas instaladas na região, como Grupo Boticário, Vivo, Sancor Seguros, Ernst & Young, WeWork, Algar Telecom, Ipiranga, LG, Sompo Seguros, entre outras, além, claro, das ocupações consideráveis de órgãos públicos.

Assim como acontece em outras regiões, a Região Sul possui muitas ocupações governamentais. Tirando esse tipo de atividade, as três cidades possuem locações de diversos setores, ainda que em pouca quantidade. Contudo, temos alguns destaques, como para os setores de serviços jurídicos e serviços financeiros, em relação à quantidade de ocupação. Em Curitiba notamos, ainda, uma boa presença de empresas de Tecnologia da Informação.

No que diz respeito à metragem ocupada, nas três cidades o setor governamental é o que mais ocupa, chegando a quase 100 mil metros quadrados na capital do Paraná e a quase 80 mil metros quadrados em Porto Alegre, sem contar com os mais de 30 mil metros quadrados em Florianópolis. Em Curitiba, especificamente, existe uma boa metragem ocupada por 10 empresas de telecomunicações, superando 56 mil metros quadrados. Já em Florianópolis, o segundo lugar é do setor judiciário e, em Porto Alegre, do setor de seguros.

Diferentemente da região Sudeste, o mercado do sul do Brasil é mais estável, como dito anteriormente. Essa afirmação se aplica, sobretudo, à análise histórica dos indicadores. Com pouca demanda, existe pouca atividade construtiva e, consequentemente, poucas entregas. Mas é notável que as entregas, ainda que seja de um único empreendimento, têm impacto maior, por exemplo, nas taxas de vacância. Ainda assim, as taxas de vacância favoreceram, historicamente, os ocupantes.

Curitiba

Em Curitiba, o pico da taxa de vacância aconteceu no ano de 2018, no quarto trimestre, quando chegou a 20,78% no mercado corporate classe A. De lá para cá, seguiu em queda, chegando a 13,27% no primeiro trimestre de 2020, taxa que é considerada favorável para o equilíbrio de mercado. Ainda assim, foram registradas quedas nas médias de preços pedidos, a exemplo dos R$ 68 por metro quadrado em 2014 para R$ 52 no começo deste ano. Mas é preciso entender, novamente, que esses valores são resultados de um mercado pequeno, que sofre alterações que podem ser causadas pela entrada de apenas um empreendimento novo. Para exemplificar isso, basta entendermos que a cidade possuía, em 2014, dez empreendimentos corporate classe A e, hoje, tem apenas cinco torres a mais neste mesmo universo.

Se abrimos esses dados também para as classificações inferiores (BB, B e C), considerando o universo corporate, o mercado da cidade é ainda mais estável, com pico na taxa de vacância no quarto trimestre de 2018, em 17,25%, e caindo gradualmente até os 14,84% atuais. Em relação aos valores, também seguem em queda desde o primeiro trimestre de 2019, quando chegou a R$ 45,15 por metro quadrado ao mês, atingindo R$ 40,39 no primeiro trimestre de 2020. Contudo, na série histórica, o pico desse valor aconteceu no terceiro trimestre de 2014, em R$ 56,63 por metro quadrado ao mês.

Florianópolis

O mercado florianopolitano é o menor das três capitais da região Sul, tanto em metros quadrados quanto em quantidade de empreendimentos. Além disso, é um mercado que não possui vacância em empreendimentos classe A, sendo que conta com apenas três, ocupados, em grande parte, por órgãos do governo.

Considerando todo o mercado corporate, independentemente da classificação, o setor da cidade é formado por 82 edifícios, com taxa de vacância em 9,75% (primeiro trimestre de 2020). Historicamente, o pico na taxa de vacância na cidade foi de 17,28%, no segundo e terceiro trimestres de 2016. Em relação à média de preços pedidos, hoje em R$ 29,57 por metro quadrado ao mês, o valor mais alto registrado como média foi de R$ 44,32.

Porto Alegre

Em Porto Alegre, também para o mercado corporate A, a situação já foi mais complicada, com taxa de vacância superior a 25% no começo de 2017. Atualmente, esse mercado possui 18,07% dos espaços vagos. E essa queda foi acompanhada por uma queda na média de preços pedidos, de mais de R$ 79 por metro quadrado ao mês no final de 2016 para R$ 51,69 no começo deste ano.

É interessante destacar que o mercado classe A da cidade é composto por apenas quinze edifício. Se somarmos nos resultados os empreendimentos das classificações mais baixas, a média de preços pedidos tem uma queda leve, para R$ 46,53 por metro quadrado ao mês. Mesmo se isolarmos apenas os empreendimentos das classes B, BB e C, o valor não se distancia muito, chegando a R$ 36,13.