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Procura-se galpões: Brasil registra a menor taxa de espaços vagos da série histórica; dados do 2T/2022
26/07/2022 – Portal da Revista Buildings
O que os números do fechamento mostram após dois anos de pandemia e e-commerce a todo vapor no Brasil? Mostram que o mercado logístico e industrial brasileiro segue aquecido.
O Brasil possui hoje 695 condomínios logísticos e industriais prontos, totalizando 29,2 milhões de m² de estoque total. Esses são os números do 2T/2022.
Para se ter ideia do quanto o setor está crescendo, iniciamos o ano de 2020 com 24,5 milhões de m²; dois anos depois já houve um acréscimo de 5 milhões de m² ao estoque.
Sobre a taxa de vacância do setor, pela primeira vez na série histórica, está abaixo de 10%: fechou em 9,7% (2T/2022).
De 2013 a 2022, os preços de aluguel seguiam estagnados, com pouquíssima variação. Dessa forma, a média de preço pedido ao longo destes últimos dois anos variou muito pouco, ficando entre R$ 18,00 e R$19,00.
No período citado da série, o mercado logístico estava trabalhando com uma taxa de vacância alta, acima de 15%. Por consequência, dificilmente seria possível rear novo preço para os inquilinos.
Resultados recentes
Contudo, o jogo virou nesse último trimestre.
Atualmente o preço médio pedido de aluguel é de R$ 20,40 em todo o Brasil. Isso significa que alugar um galpão neste momento está mais caro.
Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, explica:
“Esse resultado é super importante quando pensamos em elevação de preço pedido de aluguel. Isso porque quando a taxa de vacância está menor, menos espaços estão disponíveis para locação e, consequentemente, os proprietários têm menos possibilidades de reajustar os alugueis mensais. Esse aumento de aluguel nunca havia rompido na nossa série histórica. Agora vemos um crescimento importante para o setor que se reflete na vacância menor e preço pedido maior”.
A absorção líquida não apenas foi alta. Ela bateu recorde!
Com a taxa de vacância caindo, isso quer dizer que mais metros quadrados foram ocupados nesse trimestre (em comparação ao anterior). Ou seja, a absorção líquida foi positiva, rompendo a barreira de 1 milhão de m² (2T/2022). Nunca se absorveu tantos espaços quanto no 2T/2022.
Quanto ao novo estoque foi equivalente a 750 mil m². Detalhe importante que ele já chega ao mercado pré-locado, ou seja, já existem empresas com esses espaços contratados para instalar sua operação.
Da mesma forma, a atividade construtiva também aumentou: o mercado entregou 750 mil m² de novo estoque no 2T/2022.
O mercado tem ainda 4,4 milhões de m² em construção no Brasil, de obras iniciadas no 2 trimestre de 2022.
Para saber mais, leia matéria completa aqui.
Credit Suisse compra da LOG galpões para HGLG11 por R$ 425 milhões
A LOG Commercial Properties acaba de conseguir R$ 425 milhões com a venda de 150 mil m² de galpões para o HGLG11. Este fundo imobiliário de logística é gerido pelo Credit Suisse.
Primeiramente, a LOG tem por objetivo reciclar capital para financiar seu plano de construir 1,5 milhão de m² de galpões até 2024. O projeto de construção começou em 2020.
Um dos galpões, objeto da transação, é o LOG Betim II. Ele será entregue no terceiro trimestre deste ano e já está alugado para um grande player de e-commerce.
Da mesma forma, o outro galpão é o Parque Torino, concluído em dezembro de 2021 e já 99% locado.
A maior venda da LOG até agora havia sido uma transação de R$ 300 milhões em maio de 2021, que saiu com margem bruta de 44%.
O HGLG11 vai pagar 70% na data do fechamento e o restante em duas parcelas em até 18 vezes após o closing.
O FII vai bancar a aquisição com os recursos levantados numa emissão de cotas concluída em maio. Nesta ocasião o HGLG11 captou R$ 335 milhões.
“Inflação do aluguel”: IGP-M desacelera a 0,21% em julho, diz FGV
O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) variou 0,21% em julho, ante 0,59% no mês anterior, informou o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre), na última quinta-feira (28).
O índice é conhecido como “inflação do aluguel” por ser usado para reajustar grande parte de contratos do setor.
Com este resultado, o IGP-M acumula alta de 8,39% no ano e de 10,08% em 12 meses. No mesmo período no ano ado, o índice havia subido 0,78% e acumulava alta de 33,83% em 12 meses.
Foto: REUTERS/Ricardo Moraes
Segundo André Braz, coordenador dos índices de preços do Ibre, a queda das commodities e a redução do ICMS sobre a gasolina e a energia elétrica contribuíram para a desaceleração de julho.
“Preços de commodities importantes estão cedendo, refletindo os riscos de um cenário macroeconômico pouco animador.
Segundo o índice ao produtor, ocorreram recuos importantes nos preços do minério de ferro (de -0,32% para -11,98%), do milho (de -1,21% para -5,00%) e da soja (de -0,80% para -2,05%)”.
“No âmbito do consumidor, a redução do ICMS da energia elétrica (de -0,34% para -3,11%) e da gasolina (de -0,19% para -7,26%) influenciaram o resultado do IPC, que registrou queda de 0,28%. Se não fosse a redução do ICMS, o IPC não teria registrado taxa negativa”, acrescentou Braz.
O IGP-M é composto pela ponderação de três outros índices: Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Há espaço para subir o aluguel dos Shoppings? O Itaú BBA acha que sim
Depois de um primeiro semestre de forte retomada nas vendas, muitos investidores têm questionado a capacidade dos shoppings de continuar crescendo no mesmo ritmo – um sinal de alerta preocupante porque limitaria novos aumentos nos aluguéis.
O Itaú BBA discorda dessa leitura e acha que ainda “há um espaço significativo para novos aumentos”, apesar dos same-store rents “suculentos” reportados no último trimestre.
Para o banco, os aluguéis podem continuar subindo no ritmo de 50% em comparação a 2019, mesmo que as vendas do setor percam fôlego ao longo do segundo semestre.
Os motivos
Há dois motivos por trás da convicção.
No primeiro trimestre, o valor médio do aluguel do metro quadrado subiu 37% em comparação ao mesmo período de 2019.
Ao mesmo tempo, o IGP-DI, o benchmark para os reajustes, avançou 62%. Em outras palavras, ainda existe espaço para mais rees apenas para corrigir a inflação acumulada.
Além disso, os shoppings estão com uma taxa de ocupação alta, de mais de 95%, o que lhes dá poder de barganha. Para o banco, o aumento no custo da ocupação não seria um problema para os inquilinos. Mesmo com um ree total da inflação acumulada no período e um crescimento de vendas conservador, os ganhos de eficiência e a alavancagem operacional dos lojistas permitiriam que eles absorvessem os novos aumentos.
“A boa dinâmica dos custos de ocupação e das finanças dos lojistas abrem espaço para novos aumentos”, escreveu o analista Daniel Gasparete.
“Nesse cenário, [os shoppings com] carteiras dominantes poderiam aproveitar seu significativo poder de barganha para marcar seus contratos no mercado.”
Apesar da desaceleração do e-commerce, FII de logística continua atrativo
Como já trouxemos em conteúdos recentes, o segmento logístico se mostrou resiliente ao longo dos últimos dois anos. E não apenas isso. O principal catalisador desse desempenho foi a ascensão do e-commerce.
Após o fechamento do comércio físico na pandemia, o e-commerce assumiu o protagonismo. Isso gerou uma penetração de cerca de 15% no setor em 2021 contra 8% em 2019 e uma elevação de aproximadamente 80% em seu faturamento no período. Esse resultado é de um levantamento realizado pela Neotrust.
Diante disso, houve uma alta demanda por galpões logísticos ao longo da pandemia. Magazine Luiza, Americanas e Via ganharam destaque. Em especial as empresas focadas em operações last mile (mais próximas de centros urbanos).
Isso fez com que a taxa de vacância do segmento chegasse na casa dos 10% no país, menor índice para a última década.
Desaceleração do e-commerce
Em 2021, foi entregue uma área bruta locável (ABL) total de 2,5 milhões de metros quadrados em galpões. Isso representa um aumento de cerca de 120% em relação a 2019.
Até 2024, a expectativa de novo estoque é de mais de 4,1 milhões de metros quadrados, mais de 10% do total do Brasil.
Com o aumento da oferta de galpões no país, espera-se uma estabilização da taxa de vacância da indústria, atualmente em 9,7%, de acordo com a Buildings.
Contudo, um problema iminente é a queda no consumo do varejo. Isso tem ocorrido em razão da alta da inflação (11,9% no acumulado de doze meses), o que resultou em uma desaceleração nas vendas do e-commerce.
Consequentemente gerou um ligeiro aumento nas devoluções de galpões por parte das empresas do segmento.
Após forte performance nos últimos dois anos, o faturamento das vendas on-line sobe apenas 3% em 2022. O último trimestre registrou queda na comparação anual. Diante deste arrefecimento, Magazine Luiza, Americanas, Via e outras empresas do setor já se movimentam em sua base logística.
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