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2025 é o ano para a retomada da ocupação dos escritórios em São Paulo, diz gestora
Com a redução da área de alguns escritórios como efeito da pandemia, os prédios corporativos ainda têm um longo caminho a trilhar até se recuperarem totalmente.
Imagem: Unsplash
O home office foi a alternativa encontrada a pulso para muitas empresas se virarem nos momentos mais intensos de crise.
Contudo, se a recuperação dos escritórios se mantiver firme, em três anos a ocupação desses imóveis tende a atingir os mesmos níveis vistos antes da Covid-19 chegar à cidade de São Paulo.
Essa estimativa foi feita pela gestora Mérito Investimentos, a partir de números de mercado levantados pela Buildings.
A taxa de vacância desses edifícios hoje está em 20,9%, um dos patamares mais altos já registrados pelo setor. Até o começo de 2020, esse indicador era de 15,1%.
Segundo a Buildings, há crescimento no volume de locações dos imóveis. A absorção líquida (saldo entre áreas alugadas e devolvidas) foi positiva em 47 mil m² no segundo trimestre e 38,5 mil m² no primeiro trimestre do ano. Já ao longo de 2020 e 2021, os números ficaram no campo negativo.
Para retomar o nível de vacância pré-pandemia, a absorção líquida média foi projetada em 72 mil m² por trimestre até 2025 (de acordo com a Mérito). A projeção leva em conta o mesmo ritmo de locações vista no mercado paulistano entre 2017 e 2019.
Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, explica:
“Em síntese, os dados mostram que novamente houve mais ocupações de espaços comerciais que reduções. O 2T/2022 fechou com mais de 38.000 m². Os dois trimestres anteriores também foram positivos”.
Vale destacar, no entanto, que será o ritmo de crescimento da economia como um todo, que vai determinar esse crescimento. Além disso, também será o indicador para as empresas ampliarem ou não os seus escritórios.
Na avaliação do presidente da Mérito, Alexandre Despontin, uma vacância de 15% ainda não será suficiente para provocar a valorização dos aluguéis. A subida dos preços só acontece quando a desocupação gira entre 10% a 12% da área, o que configura demanda maior que a oferta (situação mais vantajosa para o proprietário do imóvel).
A exceção está nas regiões mais procuradas por empresas, como eixos da Faria Lima, Vila Olímpia e Av. Paulista, nos quais a vacância tem caído consideravelmente.
“A valorização da região da Faria Lima está diretamente ligada a diminuição da disponibilidade de lajes de alto padrão. Na região a taxa de vacância era 5,10% no 1T/2022 e agora é 4,34% (2T/2022). Trata-se da menor taxa de vacância das regiões de São Paulo para o universo de edifícios Classe A. Com a taxa de vacância caindo, naturalmente os preços de aluguel são pressionados para cima. E isso oferece maior poder na negociação para os proprietários”, ressalta Didziakas.
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A construção ainda nem está pronta e o contrato já foi assinado. O inquilino precisou se antecipar para garantir a locação do futuro galpão em Osasco, na grande São Paulo. O município oferece fácil o às principais rodovias do estado e está ao lado da maior cidade do país.
As empresas procuram deixar o seu centro de distribuição de mercadorias o mais perto possível das metrópoles.
Por isso, quanto mais bem localizado o galpão, maior a disputa e também o preço que se paga por ele.
“As empresas de e-commerce colocam tudo isso na ponta do lápis. Ou seja, se eu ficar mais próximo, vou pagar um aluguel mais alto, só que vou ter menores custos de entrega do produto, fugir dos pedágios, rodar menos com o caminhão. E todos sabem o preço do combustível hoje. A competição das empresas de e-commerce para fazerem a entrega cada vez mais rápida, de preferência no mesmo dia, tem um impacto direto na localização e na demanda por esses galpões logísticos“, explica Fernando Didizikas, sócio-diretor da Buildings.
Condomínio na Lapa, na grande São Paulo, está com todos os galpões alugados e ainda tem fila de espera.
Guilherme Tessarotto, diretor comercial da Retha Imóveis, explica que os inquilinos atuais querem ampliar sua atuação.
“Recebemos diariamente empresas querendo alugar. Mas é muito difícil porque os inquilinos que temos aqui já têm interesse em ampliar suas áreas dentro do condomínio. Quando vaga um espaço, eles já alugam. É muito rápido”.
Para assistir a reportagem na íntegra, clique aqui.
BTG aposta em fundos imobiliários de tijolo com desconto
02/08 – Portal Money Times
O BTG Pactual elevou sua exposição ao segmento de lajes corporativas. Além disso, removeu o único fundo imobiliário (FII) de shopping center de sua carteira recomendada para agosto.
A alteração faz parte da mudança de estratégia da carteira de FIIs do BTG.
Banco aposta em FIIs de escritórios descontados para agosto (Imagem: Money Times/ Márcio Juliboni)
Em outro momento, o banco optou por diminuir a exposição em fundos de tijolo, isto é, ativos quei nvestem diretamente em imóveis. Agora, entretanto, o banco acredita ser o momento de aumentar a posição no segmento.
Em relatório publicado na última segunda-feira, dia 1, os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira explicam que a mudança ocorrerá por meio de duas estratégias:
- Foco em ativos de tijolo descontados no relativo;
- Migração da alocação em papel, ou seja, FIIs que investem em ativos financeiros imobiliários, para tijolo.
O primeiro ponto da estratégia já foi posto em prática, com a remoção do FII Vinci Shopping Centers (VISC11). Este representava 5% da carteira do BTG; além disso, houve a elevação do peso de BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) e CSHG Real Estate (HGRE11) em 2% e 3%, respectivamente.
“Nossa movimentação de saída do Vinci Shopping Centers está pautada basicamente pelo alto desconto do segmento de lajes corporativas, concomitante à alta de 6,2% do VISC11 nos últimos 6 meses”, esclareceu a dupla.
Para agosto, o banco tem 53% da carteira alocada em recebíveis; 22%, em lajes corporativas; 17,5%, em galpões; 5%, em híbrido e 2,5%, em agronegócio. Além disso, o retorno de dividendo anualizado da carteira é de, em média, 11,6%.
Multiplan tem alta de 84% com vendas recorde e recuperação pós-pandemia
Uma das maiores empresas de shoppings do país, a Multiplan registrou lucro líquido de R$ 172,6 milhões no segundo trimestre deste ano. Isso representa alta de 84% em relação ao mesmo período de 2021; e de 49,7% ante o segundo trimestre de 2019, no período pré-pandemia.
A receita líquida cresceu 58,7% no comparativo trimestral, para R$ 430,5 bilhões. Já a receita bruta cresceu o mesmo percentual e totalizou R$ 473,2 milhões.
Do faturamento total no último trimestre, R$ 374,9 milhões são referentes à receita de locação, montante 45,1% acima do registrado entre abril e junho de 2021.
As vendas totais da companhia alcançaram recorde de R$ 4,9 bilhões, como apresentado nas prévias operacionais, divulgadas no início de julho.
As vendas nas mesmas lojas (SSS) avançaram 58,5%, enquanto o índice de aluguel nas mesmas lojas foi de 46,6%.
A Multiplan afirma que houve crescimento real de 19,9% em razão do reajuste de 22,3% do índice IGP-DI.
O Ebitda da companhia no último trimestre somou R$ 287,5 milhões, alta de 61,3% ante o segundo trimestre de 2021. Já a margem Ebitda ficou em 65,9%, ganho de 1,17 ponto percentual ante 2020, embora 3 pontos abaixo do pré-pandemia.
O fluxo de caixa operacional no período somou R$ 231,6 milhões, alta de 49,9%, com margem de 53,1%, recuo de 3 pontos percentuais.
Desaceleração no IGP-M favorece novos contratos de aluguel, dizem especialistas
A desaceleração do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) no mês de julho, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV Ibre), na semana ada, abre mais uma possibilidade de novos contratos e negociação entre proprietários e inquilinos de imóveis.
O economista da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Alberto Ajzental explica que o motivo é o fato do indicador está abaixo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
“As possibilidades de maiores negociações de contrato de aluguel acontecem porque dada a queda do IGP-M de fevereiro até julho, ficando inclusive abaixo do IPCA desde maio deste ano, os locadores estarão mais dispostos a negociar se comparado à época do enorme aumento deste mesmo índice que os favorecia como em 2021, período de explosão dos preços”.
O IGP-M, usado para reajustar grande parte de contratos do setor imobiliário, apresentou queda de 0,21% em julho, valor inferior ao de junho, 0,59%.
A queda é registrada desde maio, quando o acumulado dos doze meses chegou a 10,71%, número abaixo dos 11,73% do IPCA.
Em 2021, o índice de reajuste de aluguéis chegou a 37,06%. Com exceção dos acordos abertos entre locatários e inquilinos, a elevação do IGP-M provocou um aumento nos preços dos aluguéis.
Do ponto de vista de quem investe, o especialista em mercado imobiliário, Fabio Tadeu Araújo, acredita que mesmo com lucros menores, a locação ainda vale o investimento.
“Os últimos reajustes foram completamente fora do normal, com base nas commodities, que dispararam. Agora, o investidor pode observar uma queda na rentabilidade, mas não acredito que ela seja suficiente para afetar a decisão de compra em imóveis para a locação”, explica Fábio Tadeu Araújo, economista da FAU Business e especialistas em mercado imobiliário.
Para Leonardo Di Mauro, sócio-diretor do GRI Real Estate Brasil, que reúne investidores do setor imobiliário em 98 países, a queda do IGP-M é positiva para o setor, mas ainda é cedo para saber se este cenário vai se manter.
“Nós estamos percebendo uma variação do IGPM na casa de 1 ⁄3 do que foi 2021. Precisamos sentir se essas reduções em termos de ICMS vão se perdurar. Temos que esperar as medições das próximas variações para desenhar um cenário mais estável, mas até o momento o cenário é positivo”, explica Leonardo Di Mauro, sócio-diretor do GRI Real Estate Brasil.
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